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Hasta hace poco sus valores crecían a tasas chinas y el Gobierno dio cuenta de la rentabilidad lograda en épocas de gloria. Hoy, se paralizron las negociaciones y los alquileres cayeron 20%. Radiografía de precios en Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe, Corrientes, Mendoza y otras provincias.Sin operaciones, con vendedores que tratan de conservar los precios previos al conflicto entre el Gobierno y el agro pero con tendencia a la baja y con los arrendamientos totalmente devaluados, el mercado inmobiliario rural tiene que enfrentar hoy una nueva realidad.

En pocos meses cambió la sensación térmica del sector y la incertidumbre golpeó fuerte en el valor de los campos, tanto los agrícolas como los ganaderos, que por su desplazamiento hacia zonas más marginales a favor de la soja ya venían sintiendo el golpe de efecto.

Las recientes medidas anunciadas por el Gobierno tampoco lograron un giro de expectativas. La consultora Joaquín Ledesma & Asociados da cuenta de ellos:

En primer lugar, se sabe que la reducción de 5 puntos en las alícuotas de retenciones a las exportaciones de trigo y maíz es insuficiente. Aún más, la modificación es irrelevante desde el punto de vista de la determinación del precio al productor si continúan manteniéndose las restricciones cuantitativas a las exportaciones de esos productos. Peor aún, la alícuota del único cultivo "masivo" que no tienen esas restricciones (la soja) no tuvo cambios.

En segundo lugar, de la carne vacuna, un sector muy golpeado y que a nivel del productor primario trabaja a pérdida como resultado del combo de medidas aplicadas desde la secretaría de comercio interior, nada se dijo.

En tercer lugar, en un contexto de quebrantos para las principales actividades del sector agropecuario, hablar de préstamos para financiar capital de trabajo, inversiones o exportaciones como fuerte estímulo a la actividad, no suena de lo más acertado.
En este contexto, una decena de operadores inmobiliarios de todo el país consultados por iProfesional.com, describieron cómo se encuentra hoy el mercado para la compra venta.

Ellos coincidieron en que “los precios están amesetados y los propietarios, mientras puedan, intentarán sostener sus valores sin tener que admitir la caída. En 2002 no lo pudieron hacer porque estaban muy endeudados, hoy muchos tienen un “gran colchón”, hay que ver hasta cuando resiste”. Sin embargo, admitieron que esta tendencia podrá sostenerse, como mucho, hasta marzo. Después del verano, si permanece el clima de volatilidad, seguramente comenzarán a bajar los precios.

En el caso de los arrendamientos, si bien no es una época del año donde se cierren muchos contratos, ya lo están sufriendo. Cayeron un 20% y cambiaron las condiciones de negociación. "Los propietarios querían todo fijo y adelantado, porque había muchos candidatos para elegir y con plata. Ahora se negocia más la forma de pago”, explicaron los expertos.

Radiografía del sector

“La demanda está estancada y a pesar de que hay gente con ganas de invertir, porque la tierra es buen destino para los ahorros, está todo muy latente”, explicó Federico Nordheimer, de Nordheimer Negocios Inmobiliarios, Campos y Estancias.

El cambio más notable es que después de tres años con subas mantenidas llegó un amesetamiento que en los próximos tres meses, de continuar este escenario de incertidumbre local y crisis internacional, terminará provocando una caída.

Alejandro Luis de Elizalde, de Elizalde Garrahan Y Cía, señaló que por ahora los propietarios prefieren no vender. “Hay que esperar a marzo para ver como viene la campaña, qué pasa con el precio de la soja y de las commodities y cómo se resuelven los problemas externos”, comentó.

En este sentido, las medidas del Gobierno anunciadas para el sector corroboran que los campos para soja seguirán siendo los "más observados" por quienes quieran invertir. Un dirigente rural explicó quel "el programa contradice el principal objetivo que se adujo en marzo con las retenciones móviles: evitar la producción de soja. El aliciente a otros cultivos es hoy tan bajo que se garantizó una mayor sojización."

Además, los anuncios no se aplicarán en el corto plazo mientras que el trigo se está cosechando ahora y el grueso se empieza a vender este mes y en enero. Y el maíz, que se cosecha a partir de marzo, tendrá un volumen menor (entre un 20 y un 25%) por la sequía, la elevada presión impositiva, los altos costos, la baja de precios y la mejor rentabilidad de la soja.

“El cambio de expectativas afectó el mercado donde los precios, en gran parte, se manejan por sensaciones”, agregó Esteban Saenz Valiente, de Saenz Valiente, Bullrich y Cía

Demanda externa

La compra de tierras, especialmente para proyectos turísticos, ha sido muy importante en los últimos años con una demanda sostenida desde diferentes partes del mundo. Sin embargo, las proyecciones para el año próximo no son buenas.

Las consultas desde el exterior también están frenadas ya que a la crisis internacional se suma un contexto local que no genera confianza a los inversores y menos al hablar de campos, a partir de los cambios que se aplicaron en materia de retenciones.

Prueba de esto es que hasta los inversores locales ya se encuentran en Uruguay, donde del millón de hectáreas cultivables con las que cuenta el país, el 25% están en manos de argentinos. “Están cultivando trigo, maíz, pero la soja acapara prácticamente todo el negocio”, aseguró Pablo Adreani, director de la consultora en agronegocios Agripac.

Precios por las nubes

Los precios de los campos habían alcanzado, en los últimos años, cotizaciones de hasta u$s12.000 la hectárea, especialmente en zonas de la provincia de Buenos Aires como pueden ser Capilla del Señor, Chivilcoy y Pergamino; y en algunas regiones de las provincias de Córdoba y Santa Fe.

 En Buenos Aires, los precios más bajos se registran hacia el sur, en zonas de cría y recría, con un promedio de u$s1.500. En general, los campos para ganadería han sufrido un desplazamiento en mano de los cultivos como la soja, y se encuentran ahora en zonas marginales que les hacen perder valor.

En las demás provincias las situaciones son muy variadas hasta dentro de sus propios límites, y por ejemplo en Chaco los precios van desde los u$s300 hasta los u$s2.500, igual que en Corrientes.

En el caso del Noroeste, los precios llegan hasta u$s6.000, igual que en la zona de Entre Ríos y La Pampa.

“Cuando se habla de precios hay que tener en cuenta muchas salvedades. Las mejores tierras se encuentran para agricultura, ya que los ganaderos en general han sido desplazados a zonas de mayor riesgo”, explicó Nordheimer,

En tanto, Luis Cañete, de Agro Inmobiliaria, ubicada en la ciudad de Concordia, Entre Ríos, sostuvo que en la zona los precios de la tierra se mantienen -con muy poca oferta- y con más tendencia a una baja que a un aumento. Además diferenció por tipo de propiedad:

Los agrícolas tienen tendencia a la baja
Los  ganaderos están caros para aquel que quiera producir carne
Los arroceros, que no hay oferta, mantienen sus precios
Los forestales de buena categoría también mantienen sus precios
Los que tienen aptitud citrícola, arándanos y cultivos intensivos han bajado, por falta de demanda y porque estaban muy caros
Diego Perez, operador inmobiliario de la zona bonaerense de Chivilcoy, una de las más cotizadas de la provincia, añadió que parece que han bajado los precios tras la crisis.

“De todos modos no hay operaciones de compra venta. Está todo el mundo muy cauto y aparecen muy pocas ofertas a valores de un 15 a un 20% menores que los que pedían en el pico de precios, en plena euforia. Estas opciones se dan muy tímidamente y creo que pueden comenzar a aparecer más para aprovechar la inercia de los altos precios de meses atrás, frente a un escenario futuro que se presenta no un 20% menor en cuanto a rentabilidad sino un 100% menor”, explicó

En esta zona núcleo maicera, una de las mejores del país, se suma a la baja de precio de las commodities una de las sequías más severas de los últimos 100 años, una reciente helada que combinada con la seca tiene efectos catastróficos en la producción, bastante piedra, viento permanente que no deja pulverizar y seca todo más aún y una temperatura de 36 grados en noviembre que también es record histórico.

“En suma, con un año climáticamente tremendo, más el conflicto del campo y la debacle internacional, pasamos de una super fiesta a un velorio. Eso se refleja en las operaciones inmobiliarias y yo creo que se vá a reflejar mucho más”, agregó Pérez.

En el caso de Santa Fé, otra de las provincias más importantes en cuanto a la cosecha de soja, también el panorama se presenta incierto.

Guillermo Sugasti, agente inmobiliario de Rosario, explicó que aún no se han modificado los precios en forma notoria ya que tampoco se han registrado demasiados movimientos. “Pero es muy posible que de salirse a querer vender, habrá que hacer una rebaja sustancial”, añadió.

Luis Gaggiotti, de Gaggiotti Inmobiliaria SRL, ubicada en Rafaela, comentó que “los conflictos con el sector han impactado negativamente, tanto por las expectativas como por la baja de los valores de los productos últimamente”.

Sin embargo, explicó que “el contexto es bastante distinto al 2002, ya que en ese momento había muchos productores endeudados, que luego pudieron sanear sus finanzas. Ahora están sin deuda y con muy poco rentabilidad, pero con un colchón de dinero que les permite mantenerse o aguantar lo máximo posible antes de salir a vender tierra. En consecuencia hay pocas operaciones, y los vendedores tratan de conservar los precios previos al conflicto, pero hay sensación a la baja, ya que al disminuir la rentabilidad por lógica debería bajar los precios. Solamente vende el productor con alguna necesidad muy puntual. Hay que esperar como se acomodan las variables para un panorama más general”.

Impacto en los alquileres

Donde ya se está sintiendo la caída de los precios es en los arrendamientos de campo, que llega al 20 por ciento.

“Los alquileres bajaron entre un 20 y un 30%, especialmente en los más marginales, donde se arriesga menos. En el caso de los buenos, de 20 quintales (2 toneladas) promedio por hectárea se bajó a 18”, explicó Nordheimer.

En zonas muy ricas de la provincia de Buenos Aires la caída es de:

Un 15 % para los campos muy buenos: de 20 qq de soja a 17/18 qq de soja fijos y adelantados
Un 30 % los regulares: de 15 qq de soja fijos adelantados en la campaña anterior a 10/11 qq de soja fijos adelantados
De esta manera, de acuerdo al precio internacional de las commodities y con una tonelada a $710, se estaría pagando por 20 quintales $1.400 el alquiler de una hectárea.

De Elizalde agregó que la caída también se aceleró porque hubo mucha especulación para sacar mejor precio, pero al bajar las commodities y con la falta de mercado a futuro cambió el escenario

En la provincia de Santa Fe se presenta otra realidad. “Los alquileres por la zona de Rafaela están muy ligados a la producción lechera más que a la agricultura, hoy muy castigado el sector por el cierre de exportaciones, así que se están manejando una baja de aproximada de un 20% en los nuevos contratos. El mismo campo para la venta se pide en promedio unos u$s8,000 por hectárea”, comentó Gaggioti.

Cambios en las negociaciones

Además de bajar los precios de los arrendamientos, las operaciones no se realizan de la misma forma.

Pérez, de Chivilcoy, explicó que la modalidad de alquiler está cambiando ya que “los propietarios estaban subidos al caballo y querían todo fijo y adelantado, porque había candidatos para elegir y con plata. No querían arriesgar nada”.

Sin embargo ahora se negocia más la forma de pago y en principio no se paga todo adelantado sino que parte va a cosecha o se hace en varias cuotas de pago.

Por otro lado, se comenzó nuevamente a hablar de aparcería, o sea a porcentaje, donde se comparte el riesgo con el dueño del campo, tanto riesgo climático como de precios. “Entre un 25 y un 45% (según zonas y cultivos) de la producción es para el dueño, quien solo pone la tierra. Fue la modalidad más difundida por décadas y había casi desaparecido salvo en zonas muy marginales y de mucho riesgo”, comentó.

El tema es que frente a alquileres baratos el dueño del campo puede sacar más plata en un año bueno de este modo. De esta manera, una soja de 40 quintales, con el 45 % le quedan 18 quintales a dueño, solo que en el contrato (aparcería) se le entrega la mercadería y el dueño del campo la tiene que vender por su cuenta y correr con los costos de comercialización de su parte.

Otro dato de esta campaña muy significativo es que era muy tarde, en los meses de septiembre/octubre e incluso principios de noviembre, ya muy adentrada la campaña 2008/09 y había campos sin terminar de negociar, no se habían alquilado, afectándose mucho el éxito de los cultivos a implantar. “Todo producto de la gran incertidumbre y los vaivenes de precios”, comentó Pérez.

En la provincia de Entre Ríos, Cañete explicó que además de haber registrado una baja en los alquileres de los campos, los agrícolas tienen mucha menor demanda y con cambios contractuales. “Ya no se habla de pagos adelantados sino de un mix, un porcentaje adelantado y otro porcentaje a la cosecha. Los ganaderos que se hablaba de $18-$20 la ha , hoy no se puede pagar más de $12 por ha.”, explicó.

Por otro lado desde Santa María Hacienda, en Balcarce, explicaron que “en el contexto actual de costos de los insumos y valores de los productos, el panorama para la próxima campaña se estima tener que pagar aproximadamente un 40 % menos, y también hablar de a porcentaje como en los viejos tiempos. “Por supuesto que van seguir hablando los que sobrevivan de esta campaña y no queden muy endeudados”, agregó.

Que pase el calor

Los operadores coinciden en que después del verano se podrá tener un panorama más claro en cuanto al precio de los campos.

Por ahora, la realidad indica que no hay operaciones y mientras aparecen algunos interesados en comprar, son muy pocos los interesados en vender.

Los cierto es que estos años de bonanza han dejado una buena reserva a los propietarios como para pasar algunos meses de crisis. Pero los expertos coinciden en que a partir de marzo el colchón comenzará a achicarse y ya se sentirán las bajas si no hay cambios locales e internacionales.

Fuente: Guillermina Fossati. Infobaeprofesional.com